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住宅の取得に係る税制

住宅の売却・購入につきましては、様々な優遇制度があります。入居後では利用できない制度もありますので、あらかじめ知っておくことは重要です。住宅購入前には、窓口となる宅建業者へ相談されることをおすすめいたします。
平成26年4月1日より消費税が8%になりましたが、緩和措置として、住宅ローン減税が拡充され、すまい給付金制度がスタートしました。特に中古住宅・マンションの購入を検討される場合は、制度利用の<適用要件>がポイントとなりますので、ご注意ください。
住宅ローン減税 自己資金による購入(投資型減税) すまい給付金 贈与税の非課税措置
相続時精算課税制度の特例 登録免許税の軽減 不動産取得税の減額 印紙税の軽減措置
◇制度の延長
新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長> <認定長期優良住宅に係る特定措置の延長(登録免許税・不動産取得税・固定資産税)

◇平成26年度税制改正関係 特例措置の創設・拡充(所得税・個人住民税・贈与税・登録免許税・不動産取得税)
中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用> <買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の創設

◇その他
住宅取得に係る税金・諸費用> <住宅の譲渡に係る税制> <住宅の保有に係る税制> <耐震減税> <バリアフリー減税> <省エネ減税
 

住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、住宅購入時に住宅ローンを利用した場合、10年間、住宅ローンの年末残高の1%を所得税から控除する制度です。この制度には、最大控除額が設けられており、所得税が少なく最大控除額分を控除しきれなかった場合は、翌年の個人の住民税からも控除されます。
<ポイント>
・毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除
・所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税からも一部控除
・住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
・~平成31年6月居住

【一般住宅】



【認定長期優良住宅・認定低炭素住宅】


<主な適用要件>
所得要件:3,000万円以下
住宅の床面積要件:50m2以上
中古住宅を取得する場合の築後年数要件:次のいずれかを満たすもの
(i)耐火建築物築25年以内、木造等築20年以内
(ii)一定の耐震基準を満たすことが建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機関により証明されたもの
(iii)既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

※中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用
耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認の適用基準)に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事を行った後に入居する場合、耐震基準への適合が確実であることにつき証明(耐震基準適合証明書)がなされた場合には、住宅ローン減税の適用を受けることが可能です。

詳しくは、以下のホームページをご参照ください。
 
 

自己資金による購入の場合の減税(投資型減税)

投資型減税とは、住宅ローンを組まずに現金で住宅を購入する場合に適用される減税のことです。
ローンを利用せずに、自己資金のみで取得する場合、住宅ローン減税は利用できませんが、認定住宅(長期優良住宅低炭素住宅)の新築を行い、居住の用に供した(入居した)場合に控除対象限度額の10%がその年の所得税から控除されます。
なお、最大控除額まで控除しきれない金額がある場合は、その翌年の所得税から控除されます。




詳しくは、以下のホームページをご参照ください。
  

すまい給付金

住宅ローン減税の拡充とすまい給付金制度は、平成26年4月の消費税率引き上げの緩和措置としてスタートしました。
住宅ローン減税制度で所得税が少ない場合は、翌年の住民税から控除されますが、個人の住民税でも控除しきれなかった場合は、最大30万円が現金で給付されます。この制度は、住宅ローンを利用せず現金で住宅を購入する場合も条件を満たすと対象となります。

<ポイント>
・住宅取得者に現金で給付(振込み)
・年収が低い人ほど給付額が多くなる(8%時は最大30万、10%時は最大50万円)
・新築だけでなく、中古(売主が宅地建物取引業者の場合)も対象
・申請は、所得住宅を所有している人(持ち分保有者)単位で
・給付額は、収入と取得住宅の持分割合に応じて決定

消費税率8%
年収                                      都道府県民税の所得割合額                            給付額
425万円以下                                   6.89万円以下                                       30万円
425万円超~475万円以下                 6.89万円超8.39万円以下                      20万円
475万円超~510万円以下                 8.39万円超9.38万円以下                      10万円

消費税率10%
年収                                       都道府県民税の所得割合額                           給付額
450万円以下                                   7.60万円以下                                         50万円
450万円超~525万円以下                 7.60万円超9.79万円以下                          40万円
525万円超~600万円以下                 9.79万円超11.90万円以下                        30万円
600万円超~675万円以下                11.90万円超14.06万円以下                        20万円
675万円超~775万円以下                14.06万円超17.26万円以下                        10万円

<主な適用要件>
(1)自らが居住するための住宅
(2)床面積が50m2以上
(3)既存住宅売買瑕疵保険に加入 など
中古住宅を購入する場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、すまい給付金の適用要件に該当します。

<住宅と消費税について>
住宅を取得する際、土地と建物を購入(注文)することになりますが、消費税の適用を受けるのは建物のみであり、土地は非課税となっています。
また、中古住宅の場合、不動産会社が直接売主となる場合は消費税がかかりますが、不動産会社が仲介する場合など、個人が売主の場合は消費税はかからないため、すまい給付金制度を利用することはできません。

申請方法や給付額のシミュレーションは、すまい給付金ホームページをご覧ください。

贈与税の非課税(住宅取得等資金の贈与を受けた場合)

住宅を購入する際に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅購入に係る資金援助を受けた場合、贈与税がかかることがあります。
贈与税の非課税措置とは、住宅取得等に係る資金を受け取った場合、一定金額までの贈与が非課税となる制度です。



<主な適用要件>
(1)新築又は取得した住宅の床面積が50m2以上240m2以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるもの
(2)取得した住宅が次のいずれかに該当すること
i)建築後使用されたことのないもの
ii)中古住宅の場合、耐火建築物25年以内、非耐火建築物20年以内に建築されたもの
iii)中古住宅の場合、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、「耐震基準適合証明書」「住宅性能評価書の写し」「家屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類」のいずれかにより証明されたもの


詳しくは、以下のホームページをご参照ください。

住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例

相続時精算課税制度とは、65歳以上の親から20歳以上の子への生前贈与(亡くなる前に財産を贈与すること)について、2,500万円の特別控除があり、同じ親からの贈与については、この金額に達するまで何度も控除することができる制度です。ただし、この制度を利用すると贈与の基礎控除(毎年110万円までの贈与が控除されること)の利用はできませんので、受贈者となる子がどちらを利用するのか選択します。
この制度は、贈与額が2,500万円を超える場合、超えた金額に対して20%の贈与税が課税されます。
また、贈与した親が亡くなると相続時にそれまでの贈与分と相続分を合計した額に相続税がかかります。
しかし、2,500万円を超えて課税された贈与税額は、相続税額から引かれて清算され、贈与税額が相続税額を上回る場合は、還付されます。そして、この制度の特例として、住宅取得等資金に係る贈与については、贈与者(親)の年齢要件(65歳以上)がなくなります。


 

登録免許税率の軽減

住宅を取得すると必要に応じて登記を行いますが、その不動産の登記において課税される税金を登録免許税と言います。
一定の要件を満たす住宅については、登録免許税の税率が軽減されます。

【住宅用家屋の所有権に係る登記の税率の軽減】

※所有権の保存登記:所有権の登記のない不動産について、自分の所有物であると証明するための登記
  所有権の移転登記:不動産の名義変更があった場合に行う登記

【住宅取得資金の貸付けに係る抵当権設定登記の税率の軽減】
 本則0.4%→0.1%に軽減
※住宅取得資金の貸付に係る抵当権設定登記:住宅ローンを組んだ時に設定する抵当権(お金を借りたとき、もしも返せなかった場合の担保となるもの)の内容を記載する登記

<適用要件>
(1)住宅の床面積要件:50m2以上
(2)中古住宅を取得する場合の築後年数要件:次のいずれかをを満たすもの
 (i)耐火建築物築25年以内、木造等築20年以内
 (ii)地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、「耐震基準適合証明書」「住宅性能評価書の写し」「家屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類」のいずれかにより証明されたもの
(3)適用期限:平成29年3月31日まで
   (認定長期優良住宅・認定低炭素住宅に関する特例は平成30年3月31日まで)


◇財務省<住宅に係る登録免許税の軽減措置
 

不動産取得税の減額

不動産取得税とは、不動産を取得(不動産の所有権を取得)したときにかかる税金のことです。
(不動産価格(課税標準額)×税率)

住宅の取得に係る課税の特例
【新築住宅の課税標準額(不動産価格)の控除】
・新築住宅1戸につき1,200万円を価格から控除(※認定長期優良住宅は1戸につき1,300万円を控除
 〈適用要件〉
  (1)住宅の床面積要件:50m2(共同貸家住宅:40m2)以上240m2以下

【中古住宅の課税標準額(不動産価格)の控除】
・中古住宅新築時に地方税法で規定されていた控除額を価格から控除


<適用要件>
  (1)住宅の床面積要件:50m2以上240m2以下
  (2)築後経過年数等要件:次のいずれかを満たすもの
   (i)耐火建築物築25年以内、木造等築20年以内
   (ii)昭和57年1月1日以後に新築されたもの
   (iii)一定の耐震基準を満たすことが証明されたもの
     「耐震基準適合証明書」「住宅性能評価書の写し」「家屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類」
  (3)居住要件:取得した個人の自己所有(過去に人の居住の用に供されたことのない住宅も対象)

【軽減税率】
 本則税率の4%から3%に軽減
 適用期間:平成30年3月31日

住宅用地の取得に係る課税の特例


(1)税額の減額
 税額から次のいずれか多い額を控除
  (i)45,000円
  (ii)住宅床面積の2倍(200m2を限度)×土地1m2あたりの価格×税率
(2)軽減税率
 本則税率の4%から3%に軽減
 適用期間:平成30年3月31日
 
     
 

印紙税の軽減措置


印紙税とは、住宅を購入する際の売買契約書などを交わすときにかかる税金のことです。印紙税は、契約書に記載されている金額によって税額が決まり、その金額分の収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税します。印紙税には、軽減措置が設けられています。(平成26年4月1日から平成30年3月31日)

 
国税庁HP
    

 

新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長


新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を平成30年3月31日まで2年延長。
(1)一般の住宅:3年 税額1/2減額 (2)中高層住宅:5年間 税額1/2減額
  
 

認定長期優良住宅に係る特定措置の延長(登録免許税・不動産取得税・固定資産税)


耐久性に優れ、適切な維持保全が確保される住宅の普及を促進するため、認定長期優良住宅に係る登録免許税、不動産取得税、固定資産税の特例措置の適用期限を平成30年3月31日まで延長。登録免許税税率を一般住宅特例より引下げ
所有権保存登記:一般住宅特例0.15%→0.1%
所有権移転登記:一般住宅特例0.3%→戸建て:0.2%
                                                    マンション:0.1%



固定資産税一般住宅特例(1/2減額)の適用期間を延長
戸建て:3年→5年、マンション:5年→7年



不動産取得税課税標準からの控除額を一般住宅特例より増額
一般住宅特例1,200万円→1,300万円
詳しくは、以下のホームページをご参照ください。
国土交通省(住宅ローン減税に関するよくある質問/(2)長期優良住宅・低炭素住宅に関するもの)
   
 

中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用


耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認の適用基準)に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事を行った後に入居する場合、耐震基準への適合が確実であることにつき証明がなされた場合には、耐震基準に適合した中古住宅を取得した際と同様に、以下の特例措置の適用が可能です。

<特例措置>
住宅ローン減税
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等
住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例
既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

<適用要件>
耐震基準適合証明書
建設住宅性能評価書
既存住宅売買瑕疵保険 など


詳しくは、以下のホームページをご参照ください。 
◇国土交通省<中古住宅流通・リフォーム市場の拡大・活性化のための特例措置の創設・拡充について(平成26年度税制改正関係)
◇国土交通省<耐震改修工事に関する税制に関するよくある質問
 

買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の創設


買取再販事業者により一定の質の向上を図るための回収工事が行われた中古住宅を取得する場合に、買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げることで消費者の負担を軽減。
所有権移転登記:0.1% (本則:2%、一般住宅特例:0.3%)
適用期間:平成30年3月31日まで

詳しくは、以下のホームページをご参照ください。
◇国土交通省<中古住宅流通・リフォーム市場の拡大・活性化のための特例措置の創設・拡充について(平成26年度税制改正関係)